【编者按】多重调控的重压之下,房地产市场已步入“青铜时代”。尽管如此,随着“大力发展住房租赁市场”一声令下,超4万亿规模的租房市场迎来了它的春天。面对“冰火两重天”的楼市现状,传统房企忙着转型,在大数据、技术、人工智能等方面得到迅猛发展的电商巨头阿里、京东却正式宣布进军房地产。

本已“危机四伏”的老牌房产电商,在面临京东正式走向房地产电商的创新之路上,是墨守成规还是借鉴效仿?由于房地产有不同于其他行业的“实物”属性,线下也是房企和房产中介的制胜关键。

分切万亿租赁住房这块大蛋糕,电商的租房模式能分到多少?尽管阿里已率先在8城试点推出“信用租房”,但多数房产中介的态度依然乐观。

当前,房地产市场面临调控重压,有的房企“变卖”资产转型轻资产,有的则把目光瞄向海外,试图在全球进行资源配置。有不看好的,自然也有看好的。今年8月,阿里巴巴与杭州市政府签订协议,共同打造全国首个“智慧住房租赁平台”。而京东也紧随其后,于10月中标北京租房监管平台项目,并在其电商平台“卖房”。

梳理发现,阿里、京东其实早在数年前就已在房地产领域有过试水。但在当前楼市调控升级之下,两大电商巨头不谋而合相继“触”房,加速布局房地产市场,是来搅局?亦或是创新?

阿里、京东纷纷“触”房

尽管调控重压下的楼市已进入“青铜时代”,但在“房住不炒”的背景下,住房租赁市场却迎来红利,两大电商巨头顺应形势先后切入住房租赁领域。

《每日经济新闻》记者梳理后发现,阿里、京东两大巨头在切入住房租赁市场前,就已通过布局产业地产、商业地产等方式,涉足房地产市场。

如阿里,2014年8月,淘宝携手万科,宣称“淘宝用户全年花了多少钱,就可在万科全国12个城市23个楼盘直接冲抵购房款,最高可抵扣200万元”;2017年4月,阿里宣布在北京市延庆区打造总占地18万平方米的天猫小镇,此举也一度被外界解读为阿里进军商业地产;2017年8月,阿里与杭州市政府签订合作协议,打造全国首个“智慧住房租赁平台”;2017年10月,旗下支付宝宣布在北京、上海等8座城市推广信用租房,免押金、租金月付的口号引起市场不小震动。

如京东,2014年“双11”期间,联手远洋集团首次尝试互联网营销;2015年6月,联手万科等43家开发商推出千套特价房;2017年8月,以38.9亿元拿下北京亦庄经济开发区一商业用地;同年9月又与东莞市政府签署战略合作协议,将投资300亿元建设人工智能产业新城。而截至2016年底,京东已在全国15个城市拿下近6000亩土地。

近日,京东又加速了其在房地产业务上的布局。先是于9月成立房产事业部,后又于10月公布房地产战略,宣称要在5年内成流量、线上交易量“双料冠军”。

“阿里、京东各自电商平台每天数亿人次的流量,这是任何一家房企都不会忽视的资源。”易居研究院研究员赖勤在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,“特别是在当前一些城市楼市成交低迷的情况下,通过阿里、京东流量的导入,线上线下结合,既能帮助开发商以更高效、低成本的方式定向获得目标客户资源,还能帮助购房者更便捷地获取房源信息,而阿里、京东还能实现流量变现,这是一种三赢的局面。”

电商巨头的流量变现

《每日经济新闻》记者在京东商城APP上发现,其房产频道提供“普通住宅”“别墅”“商业办公”3类产品,提供全国22个城市的房屋购买等服务。而京东方面透露,目前其房产频道已有82家开发商和35家服务商入驻,涉及项目2027个。

而阿里旗下的支付宝则主要提供租房业务,目前该业务覆盖全国8个城市,提供“整租”“合租”“免押金”服务。不过,《每日经济新闻》记者也注意到,在阿里旗下淘宝网上还有一个名为“极有家”的家装O2O平台,该平台不仅提供“装修”“居家”等产品,还覆盖了全国97个城市的楼盘。

其实,从京东、阿里目前提供的房地产业务来看,不管是卖房,还是租房,都与传统开发商或房产中介的模式有着明显区别。

“阿里、京东目前做的更像是在开发商和购房者、房东和租客之间搭建一个平台,可以让双方更高效、快捷地对接,并辅以大数据、人工智能等技术手段,极大地减少各方的时间等成本。”赖勤告诉《每日经济新闻》记者。

阿里巴巴于8月17日发布的2018财年第一季度财报显示,其中国零售平台上年度活跃消费者达到4.66亿,移动月度活跃用户更高达5.29亿。而京东于8月14日发布的2017财年第二季度财报也显示,其过去12个月活跃用户数为2.583亿。

“每年新房市场十几万亿的交易额,电商平台最大的资源就是流量和消费者的消费习惯等数据。电商平台如果能从新房市场分杯羹,在资本市场又是一个很好地将流量变现的"故事"了。”赖勤说。

创新还是搅局?

阿里、京东这些电商巨头布局房地产业务,是创新?还是搅局?

多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示,阿里、京东更多还是以“新零售”或“无界零售”的思维,依托自身在大数据、人工智能,特别是在流量导入等方面的优势,在开发商和购房者间搭建某种沟通的“平台”,并将电商平台的流量导入到地产板块。阿里、京东并不会与开发商在传统开发领域产生业务竞争。

中科院城市发展与环境研究所所长助理李学锋也向《每日经济新闻》记者表示,像阿里巴巴这样有巨大平台和海量数据的互联网巨头,其介入住房租赁市场是有天然优势的。但如果产品和服务做不好,附加值做不上去,很有可能刚开始热闹,但到最后平台流量很难导入到地产业务板块,难以形成有效需求。

而京东房产业务相关负责人在房地产业务上线发布会上也明确表示,其房地产业务不会涉及房地产开发,主要扮演服务商与平台商的角色,即在线上吸引开发商入驻京东平台进行售房。而京东此前搭建的家装等资源,也可直接嫁接到房地产业务中,形成卖房到装修的全链条。

上述业内人士也认为,房地产交易大额、低频的特点,决定了电商仅能实现“线上拓客和下定”的功能,购房流程依然只能通过线下解决。大额交易一直都是电商难以突破的瓶颈,目前来看,房产电商只能起到“线上引流、线下导流”的作用。

在“房住不炒”的大背景和调控重压之下,阿里、京东等电商巨头在房地产领域的探索,又会给房地产行业的发展带来什么影响?会不会重新定义房地产市场现有的“游戏规则”?显然这些都应该引起房地产从业者的关注和重视。