—— 嘉丰达“大类资产配置下的不动产投资”论坛

城市化进程带来了土地大幅增值，带来了房地产行业的高利润，也促使金融行业产生变化，然而，伴随整个国民经济进入“新常态”、房地产市场步入“白银时代”，房地产，它还是不是一个金融机构应该投资和配置的对象？资本之道应该如何对接项目和资金？

12月4日，由嘉丰达举办的“大类资产配置下的不动产投资——产业转型与价值重塑”论坛广泛业内专家，聚焦转型时期的资产配置，就以上问题进行了深入的探讨和分享。指点江山、激扬文字、论道行业，嘉宾覆盖了各大银行、保险、券商、信托公司、基金公司等金融机构及房地产、互联网领域的高管。

本次论坛分两个主题进行，第一个主题围绕大类资产配置，金融行业的操盘手从“募投管退”四个环节论述了金融与地产的结合之道：不动产投资策略、海外房地产投资、资产证券化等相关领域的经典案例及实战经验。第二个主题围绕互联网及相关领域的增值服务。论坛提出，加速换挡时期，核心城市的“城市更新”及“城市二次扩张——卫星城”正是下一个发展的趋势所在。

论坛嘉宾讨论

大资管时代，管理模式转变

房地产市场变得理性了，但不等于没有机会。其实，从资产配置的角度来说，不变的是不动产一直是配置中不可或缺的部分；变化的是新形势下投资方式、投资策略、产品设计等要素，比如：目光从增量市场转向存量市场；投资对象从房地产开发企业转向资产管理人和资产持有人；关注重点从高周转的销售型项目转向运营管理项目；资金要专注于资产的配置和管理人的选择；资产管理人则需要专注运营能力的提升能给资产带来的增值。

在谈到不动产投资在保险资金的资产配置中的重要性时，中英益利资产总经理孙键表示不动产收益符合保险资金稳定性收益的偏好，可以有效提高总体收益水平，在抵御通胀的前提下还能提高保险资金的实际收益率。当下资产供给小于资金需求，进入“资产为王，资金追逐项目”时代；由于增长乏力，缺乏优质投资项目，企业在投资负债层面的“去杠杆”，作为保险机构，需寻求具有价值提升机会的资产。

铁狮门中国区首席投资官陈志超在分享铁狮门在投资海外商业地产股权的案例与经验时提到，他们比较看好美国及欧洲的一线城市，由于一线城市目前的供应有限需求强劲，尤其是在商业地产市场的表现也优于其他城市。除股权投资外，资产证券化亦是有效的金融工具，在核心城市物业租金上涨、市场利率下行的趋势下，资产存在溢价空间，未来资产证券化存在机会。嘉实资本资产证券化部总监夏阳在主题演讲中就多个房地产领域的资产证券化创新案例进行了分享。

在接下来的讨论中，嘉宾们表示，从趋势上来看，一线城市的商业地产更受股权投资机构青睐。我国大部分一、二线城市甲级写字楼租金收益率均超过7%，最高的达到了11.5%，均高于保险资金在历史上6-7%的投资收益率水平。究其原因，近些年一线城市人口扩张所产生的巨大需求使得城市更新及城市扩张成为房地产市场发展的下一个风口，也让房地产市场与资本市场的融合产生更多新的可能。

白银时代的听风者

大风到来之前，我们需要辨其行迹，方能顺风而行。

白银时代，项目对运营团队的专业性及运营能力提出了更高的要求，运营团队成为机构投资者的重点关注对象。佰仕会基金董事长陈方勇在主题演讲中提到，地产向服务业转型是大势所趋，重点要做好基于用户思维的精细化和专业化。机构投资者在投资关于城市更新及城市扩张的商业地产项目时，更需要关注实施团队的运营管理能力。当下，房企进军互联网领域，能够从更多方面服务客户、提高客户粘度。民生银行地产金融事业部投行业务部总经理张江明也表示，持续提高轻资产公司的运营能力和品牌价值，是轻资产公司获得资金和化解风险的重要手段。

发现趋势，专业创造价值

适应新常态、找准新问题、抓住新机遇，用资本的力量推动产业结构调整与发展发展方式转变，便是此次论坛希望达到的目的。借用嘉丰达合伙人、原路劲地产集团主管董事汪浩的一句话“发现趋势，专业创造价值”。趋势何在？提高房地产供给的质量与效率——城市更新与扩张项目；价值何在？发现新需求、迎合新人群、重新定位。本次论坛从专业角度出发，为参与的嘉宾带来了思想的碰撞、模式的探讨、更带来了广泛合作的契机。在这行业转型之际，顺风而行，扶摇直上，正是这一群听风者们的变局革新之道。