限购令“下乡” 开发商资金回流“返城”

来源：北京商报　　　　　时间：2011/7/22 13:26:04　　　　　

一年多前是万科、保利、中海等品牌开发商开始“下乡”运动，把战线拉向了二三线城市，甚至一些小县城。而如今随着“国五条”的出台，限购政策“下乡”已成定局，住建部正在制定二三线城市的限购名单。本以为跑到“天高皇帝远”的地方就可以逃避限购的开发商们，现在又出现了资金“返城”布阵一线城市的苗头　

一年多前是万科、保利、中海等品牌开发商开始“下乡”运动，把战线拉向了二三线城市，甚至一些小县城。而如今随着“国五条”的出台，限购政策“下乡”已成定局，住建部正在制定二三线城市的限购名单。本以为跑到“天高皇帝远”的地方就可以逃避限购的开发商们，现在又出现了资金“返城”布阵一线城市的苗头。

    住宅用地溢价成交

    刚刚结束的北京市土地拍卖会，今年以来难得一见的高溢价拿地出现。

    通州区两块地的平均楼面价约为7000元/平方米左右，其溢价率大约是27.8%。对今年居住类土地成交来说，溢价率并不低，是一个月以来成交的居住用地中最高溢价率，也是自今年2月份以来溢价率第二高。西三旗危改项目地块的溢价率为17.6%。

    不久前，国务院刚刚出台“国五条”，把限购政策延伸到二三线城市，这致使开发商把资金重点又重新安排在了一线城市。

    7月18日，北京市成交5块土地，包括通州区宋庄镇两块居住性用地，海淀区西三旗建材城危改项目二期用地，以及丰台区花乡两块商业用地，共35.1亿元。其中首开集团以14.7亿元获得通州两块居住用地，而金隅以10亿元拿下海淀区西三旗危改项目。

    “链家地产”首席分析师张月认为，当前开发商下半年积极拿地的硝烟开始逐渐明朗。此次通州两块地经过多次竞拍之后，由首开集团获得。这也是首开集团继6月份在通州以不足4000元/平方米的楼面价获得于家务乡两块地后，不到一个月再次将通州两块地收入囊中，可见其“囤地”及拿地的热情开始慢慢回温。

    根据资料显示，去年华远地产和金隅地产在通州土桥分别拿下的两块土地，楼面价格达到了8000元/平方米，而更靠近城中心的通州九棵树附近，去年金隅地产拿下的项目，楼面价格已经达到了1.05万元/平方米。

    “其实现在已经是一个备粮囤地的好时机了，目前通州的房价已经回落至了1.6万元/平方米左右的水平，而地价也出现了大幅度的下滑。”通州楼市的一位开发商向记者表示。

    记者从北京市土地整理储备中心获悉，在结束了这5宗土地的拍卖后，丰台区大红门住宅用地也已经推向了市场，作为目前市场上不多见的四环以内的住宅项目，预计大红门地块将吸引更多开发商的注意。

    房企“乡下金库”被封

    从限购政策开始执行后，开发商纷纷转向二三线城市，这些被“城市化”进程遗忘的地方，现在却成为了开发商收入的主要来源。

    根据目前上市公司披露的中报显示，目前中报预增的企业，大部分都立足二三线城市，在已经公布的上半年房地产数据显示，全国的商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%。但是主要上涨区域都是没有限购的二三线城市，京沪广深等一线城市都有明显的下调。

    在70个城市新建商品住宅指数中，明确限购的39个城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%，而非限购的31个城市的平均涨幅为4.66%。限购最严格的京沪广深四大城市的同比涨幅仅为3.85%。可以看出二三线城市因为调控不严楼市依然火热，而布局在二三线城市比较多的上市企业，在上半年也获得了比较大的收益。

    目前二三线未限购城市面临着双重压力，本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求。使得全国的房地产市场压力集合在二三线城市释放。而二三线价格的继续上涨也影响了一线调控的效果。

    中原地产预计，一旦占据目前市场主体的二三线城市限购，下半年的房地产销售面积可能出现明显的下调，预计下调幅度可能超过两成。如果全面执行限购，下半年的销售面积很可能低于上半年。（记者赖大臣）

责任编辑：贾迪

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