巨资购房何时能够“登堂入室”

来源：chanm 　　　　　时间：2008/3/19 14:42:50　　　　　

巨资购房

    49岁的靳先生一直在北京经商。让靳先生意想不到的是，2006年底斥资700万元人民币竞买的一处办公楼至今也未能入住；而更让靳先生没有想到的是，这处办公楼前后所经历、所隐藏的纠纷与争议是如此的纷繁芜杂。

    2008年3月12日，围绕这处办公楼所引发的相关纠纷，河北省石家庄市中级人民法院在中审判庭举行了听证会。作为纠纷双方的当事人，北京昌平商业贸易总公司（以下简称商贸公司）、北京润杰房地产开发有限公司（以下简称润杰公司）相关负责人以及委托代理人和靳先生委托的代理人参加了听证会。靳先生还在北京打理相关事务，没有参加听证会。案由梳理1998年5月8日，河北人闫满常用赃款从商贸公司购买了包括北京昌平区昌平镇鼓楼南大街东侧1号楼、2号楼在内的房屋。根据闫满常与商贸公司签署的协议书第5条规定，原商贸公司下属企业占用的一楼商场及北营业厅自1998年7月1日起预交半年租金，商场5万元，营业厅4万元，共计9万元，继续经营到1998年底，并在1999年1月1日前腾出；第4条规定，商贸公司原有与他人签署的租赁关系，自1998年6月30日房产移交，由闫满常自行管理；第9条规定，所涉房屋按期移交给闫满常自行经营管理，商贸公司不予干涉。

    1998年6月30日，闫满常按照协议约定支付700万元，但由于商贸公司没有履行6月30日进行房产证、土地使用权证过户的义务，闫满常按照约定暂扣100万元。

    1999年1月17日，闫满常被刑事拘留，未来得及办理房产证、土地使用权证。

    1999年4月12日，商贸公司向河北公安厅办案人员出具证明证实上述房产已经卖给闫满常并已经移交闫满常。

    2001年10月22日，商贸公司与润杰公司签订《房地产买卖合同》，润杰公司支付首付款100万元，2002年1月份，又支付房款100万元，之后商贸公司与润杰公司办理了产权过户手续，而且按1000万元价款计算，随后每年付100余万元，至今未支付完余款。

    2002年4月15日，石家庄市中级人民法院下发（2001）石刑初字第150号《刑事判决书》。《刑事判决书》称，闫满常因非法经营烟草和行贿被判处有期徒刑20年，并处没收个人全部财产。

    2005年12月14日，石家庄市中级人民法院委托北京中佳信拍卖有限公司对上述房产进行拍卖。

    2006年10月28日，北京中佳信拍卖有限公司在《京华时报》上刊登了拍卖公告。

    2006年11月5日，靳先生在北京中佳信拍卖有限公司的房地产专场拍卖会上，以竞买方式拍得北京昌平区昌平镇鼓楼南大街东侧1号楼、2号楼房屋。在足额支付了全部购房款700万元以及相关契税款21万元之后，靳先生已经于2007年8月20日领取了《房屋所有权证》，并且于同年9月4日领取了国土资源部颁发的《国有土地使用权证》。

    2007年11月19日，润杰公司向河北省高级人民法院执行局提交执行异议材料。

    “拍卖过程是依据石家庄市中级人民法院的委托，经过专业机构评估、报纸公告和竞拍进行的。”靳先生告诉记者，“但是到目前为止，商贸公司与润杰公司以种种说辞拒不撤离。”靳先生委托代理人参加听证会就是“请求法院执行局撤离商贸公司与润杰公司，保护我的合法权利”。

    谁是真正的产权所有人？

    谁是真正的产权所有人已经成为双方当事人争论的焦点。商贸公司委托代理人表示，“闫满常没有取得涉案房屋的所有权，不是实际权利人。”而闫满常之所以在支付700万元之后没有办理房产证、土地使用权证，商贸公司委托代理人表示是由于始终无法联系到闫满常本人，而其本人在此期间也未能主动联系商贸公司，“是由于闫满常违约导致没有办理过户手续。”

    商贸公司一再强调，“商贸公司和闫满常只是债权债务关系，本案应适用《物权法》的相关规定：物权要大于债权。”

    润杰公司委托代理人也表示，“我们有合法的物权，涉案房产并非是赃物，石家庄市中级人民法院不应该执行我们。请求撤消执行文书，将房屋执行回转。”

    靳先生委托代理人则表示，根据闫满常与商贸公司签署的《协议书》，说明本案所涉房屋于1998年6月30日移交给闫满常。事实上，根据1999年4月12日河北公安厅对商贸公司陈金连作的《询问笔录》，陈明确表示“到1998年6月30日正式移交给他时他又付了650万元”，“产权属于闫满常”，说明商贸公司确认闫满常是所涉房屋的实际产权人，并且已经于1998年6月30日正式移交给闫满常，闫满常享有房屋的占有和使用权利。

    “未办理过户手续系商贸公司的违约行为，不能据此否认闫满常对房屋的合法有效权利。商贸公司及润杰公司没有任何权利，也没有任何理由收回或侵占房屋，从根本上说只能是非法占有了已实际移交给闫满常，并且闫满常享有合法有效权利的房屋，已经侵害了闫满常的权益。”

    包括清华大学民商法学教授在内的4名法学专家同时表示，“对于本案所涉房屋的拍卖，委托方为石家庄中院，受托方是合法存在的拍卖公司，经北京市价格认证中心评估，其作出京价（鉴）字2006第30431号《北京市涉案（涉诉）财产价格鉴定结论书》和《拍卖公告》等证据证实拍卖程序的合法性。靳先生依法参加竞买取得该房屋所有权，成交价700万元高于底价，全款及税费已缴纳，产权已过户给靳先生，靳先生通过参加拍卖取得该房产的所有权，依法合法有效。”

    法院是否有权执行房屋？

    上述房屋是否是赃物？法院应该执行房屋还是应执行闫满常用于购买房屋所支付的700万元？这成了双方争论的另外一个焦点问题。据商贸公司相关负责人表示，当时法院执行时，商贸公司同意将700万元交给法院，法院没有同意，最终执行的还是房屋。“执行法官不应该变更执行标的。不管是法官还是拍卖机构，都有义务核实拍卖标的物的权利人，毕竟实际产权人为闫满常的认定没有法律上的依据。”

    “法院有权执行房屋。”靳先生委托代理人则表示，“本案刑事判决中已明确700万元是购房本案所涉房屋的款项，闫满常作为当时这个房屋的惟一购买人，和商贸公司所签署的合同已基本履行完毕，闫满常支付投资款就体现在房屋上，据此法院有权组织拍卖。”

    “而且，购房款700万元的性质已转让为房屋权益，二者不可分割。根据上述分析可以看出：在闫满常与商贸公司的买卖中，闫满常已支付了房屋总价800万元中的绝大多数———700万元，并且已经对所涉房屋实际享有了占有、使用、收益和处分的权利，这足以说明700万元款项已转化为房屋权益，法院应当直接执行房屋。”

    靳先生委托代理人同时表示，根据判决书，也说明本案所涉财产属于违法所得的组成部分，系属“赃物”。判决书中明确说明闫满常非法经营款达6.6亿余元，而非法所得达1亿余元，而没收个人财产金额达1亿余元，这说明本案全部财产均是闫满常的违法所得，而本案所涉房产亦属闫满常的财产，属于赃物范畴。

    相关法学专家表示，“根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，即便石家庄市中院委托拍卖该房屋是无权处分，靳先生通过参加司法机关委托组织的拍卖活动，以合理价格受让该房屋，在缴纳全款的情况下，在法院协助下将房屋依法登记在靳先生名下，靳先生作为善意第三人，已依法取得所有权，与润杰公司提出的执行异议无关，靳先生受让房屋产权的全过程符合法律规定。”（记者陈昌成）

责任编辑：李莎

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